Bydlení: Krize nebo vize? Pod tímto názvem se včera, 11. prosince 2018, v Praze uskutečnilo již tradiční diskusní Fórum Zlatá koruna, kterého se zúčastnili někteří představitelé státních institucí a finančních kruhů včetně zástupců developerských a stavebních společností.

Ředitel Zlaté koruny Pavel Doležel v úvodu zdůvodnil, proč se vlastně Fórum koná. Uvedl, že situace kolem výstavby nových bytů v České republice, a zejména v Praze, začíná být velmi dramatická, neboť povolování nových staveb v posledních letech se prodloužilo z původních dvou, tří let až na deset let v Praze. Přitom ceny nových bytů v Praze v poslední době stouply až na 100.000 Kč za 1 m². Rostou i ceny nájemního bydlení, zvláště opět v Praze a dalších velkých městech. Přitom o změně bydlení uvažuje až 40 % současné populace. Takže je na vládě a na politicích, aby připravily takové kroky na podporu bytové výstavby, aby se situace radikálně změnila.

Současný stav na trhu s bydlením

„Současný stav na trhu s bydlením a jeho možný vývoj v následujících letech“ byl název prvního tematického bloku této konference o bydlení. Jako první řečník měl v něm logicky vystoupit předseda vlády ČR Andrej Babiš, který se však pro velké zaneprázdnění omluvil. Proto místo sebe účastníkům Fóra zaslal svůj příspěvek ve formě televizního vystoupení, v němž konstatoval, že český stát při řešení problematiky bydlení v uplynulých letech celou záležitost zanedbal, což se dnes projevuje v růstu cen bytů a nájemního bydlení. Pokud jde o otázku nedostatku bytů pro sociálně potřebné občany, upozornil, že v průběhu uplynulých 29 let bylo ze strany státu na samosprávy měst a obcí převedeno cca 600.000 bytů. Takže prostřednictvím této informace vlastně naznačil myšlenku, že je to i o tom, jak příslušné samosprávy měst a obcí privatizovaly svůj bytový fond natolik, že se jim dnes nedostává potřebný počet bytů pro sociální účely.

V této souvislosti dále uvedl, že je nutné bytové výstavbě dát nový impuls přijetím nového stavebního zákona s tím, že, podle něho, by měl být nový stavební zákon uveden do života do roku 2021. Zároveň podotkl, že od ministerstva pro místní rozvoj očekával mnohem více v přípravě tohoto zákona. Načež ocenil iniciativu Hospodářské komory ČR, která se chce, ve spolupráci s ministerstvem pro místní rozvoj, na přípravě tohoto zákona podílet tak, aby byl skutečně funkční od roku 2021.

Pokud jde o podporu bytové výstavby, zejména v Praze, premiér vyslovil myšlenku, že je v Praze řada budov v centru metropole, kde v současné době sídlí úřady, a které je možno přemístit jinam, a místnosti v těchto budovách přebudovat na byty. V této návaznosti také prohlásil, že magistrát hl. m. Prahy může počítat se státní podporou pro výstavbu sociálních bytů. Podle jeho názoru by však zákon o sociálním bydlení měl být nahrazen vizí masivní výstavby dostupného bydlení pro všechny občany, kteří to potřebují, zejména pro mladé manžele.

Za omluvenou ministryni pro místní rozvoj Kláru Dostálovou vystoupil její náměstek David Koppitz, který má na starosti sekci regionálního rozvoje. Konstatoval, že díky velké poptávce po bydlení, zvláště ve velkých městech, je výsledkem rostoucí cena nemovitostí. Zdůraznil, že klíčovým partnerem pro státní orgány je v tomto případě celá samospráva, a to od krajů, měst až po obce, a to tak, aby za bytovou výstavbu převzaly svoji odpovědnost. Podle něho by měl stát vytvářet stabilní prostředí pro zajištění bydlení. Ovšem to není jen otázka zabezpečení dostatku peněz na bytovou výstavbu, ale i toho, aby celý legislativní proces tomu napomohl. Vždyť nejde jen o stavební zákon, ale i o to, že na něj navazuje či s ním souvisí celá řada dalších zákonů, které se budou muset, v návaznosti na jeho přijetí, také změnit a upravit.

Dále podotkl, že je otázkou osobní odpovědnosti jednotlivce, jak je schopen si zajistit bydlení. Přičemž v současné době si při těchto cenách nově postavených bytů mnozí lidé nejsou schopni si sami pomoci. Proto také existují dotační programy s cílem těmto lidem napomoci k získání bytu, ať jsou to již půjčky pro mladé či pomoc seniorům. Pokud jde o ministerstvo pro místní rozvoj tak jde v prvé řadě o výpomoc pro sociální bydlení. Jsou i programy na podporu bezbariérového bydlení pro postižené občany. Cílem je zajistit dostupné nájemní bydlení. V této návaznosti uvedl, že ze strany státu musí být tlak na obce, aby alespoň 20 % bytového fondu bylo vyčleněno pro sociální potřeby. Zvláště v těch případech, kdy obce potřebují pokrýt některé služby pro své občany, jako jsou byty pro lékaře apod. Proto se také na ministerstvu nyní diskutuje o tom, že Státní fond pro rozvoj bydlení by se měl přejmenovat na Státní fond podpory investic.

Prezident Hospodářské komory ČR Vladimír Dlouhý oznámil účastníkům konference, že Hospodářská komora ČR chce napomoci urychlenému přijetí nového stavebního zákona, a proto ministerstvu pro místní rozvoj hodlá, při jeho přípravě, pomoci svými veškerými kapacitami, které má k dispozici. Poté Vladimír Dlouhý nastínil, jak by asi, podle něho, měly příslušné pasáže nového stavebního zákona vypadat. Co by měly obsahovat, aby se stavební řízení podstatně zrychlilo. Jako příklad uvedl katastrální úřady, kterou jsou v celé České republice dnes řízeny centrálním Českým úřadem zeměměřickým a katastrálním. To by mělo být vzorem i pro stavební úřady, neboť i ony by měly být řízeny po státní linii. Dále by mělo, po přijetí územního plánu, definováno jaký je vlastně veřejný zájem. Jde o to, aby jiné zájmové skupiny toto vyhlášení veřejného zájmu již nezpochybňovaly. Samozřejmě velký význam zde bude hrát i digitalizace v celém stavebním řízení. Pokud jde o opravné prostředky, tak by měla platit zásada – jednou a dost, tak jako tomu je v řadě západoevropských zemí. Aby ekologické či jiné zájmové skupiny neustále nevznášely další a další požadavky na soudní přezkumy. Nemělo by docházet k takovým požadavkům, které měla známá statkářka Ludmila Havránková při dostavbě dálnice D11. V závěru svého vystoupení zdůraznil, že Hospodářská komora ČR v tomto smyslu nabízí českému státu spolupráci.

Ředitel odporu územního plánování ministerstva pro místní rozvoj Pavel Vodný, který vystoupil místo omluvené náměstkyně Marcely Pavlové, se věnoval otázce rekodifikace veřejného stavebního práva. Zdůraznil myšlenku, že je nutné snížit počet různých povolení a razítek řady různých úřadů a institucí v rámci procesu stavebního řízení. Vyslovil se, že by měl být v rámci digitalizace celého procesu stavebního řízení nakonec jeden cíl: jedno podání, jeden úřad a jedno razítko. Ve svém příspěvku se dále věnoval otázce přípravy nového stavebního zákona v tom smyslu, že je s ním propojeno celkem na sto dalších zákonů, což je dost vysoké číslo. Ukazuje to, jak je stavební právo, na rozdíl od jiných zemí, v České republice roztříštěné, neboť požadavky na výstavbu se projevují ve stanoviscích dalších institucí. Protože každá takováto instituce se přirozeně nechce vzdát svého práva na povolovací či nepovolovací stanovisko, je nutné tuto situaci řešit politicky. Tedy rozhodnutím nejvyšších státních orgánů, což měl asi i na mysli, to je vlády ČR, případně i Parlamentu ČR. Zároveň uvedl, že postupná digitalizace stavebního řízení by procesu urychlení stavebního řízení značně napomohla.

Profesor Michal Mejstřík z Fakulty sociálních věd UK hovořil o multiplikačním efektu stavebnictví, kdy jak je známo na jedno pracovní místo ve stavební výrobě připadají dvě až tři další pracovní místa v jiných navazujících profesích, ať již jde o zajištění stravy, noclehu, dojíždění do práce apod. Konstatoval, že ve stavebnictví se pohybuje zhruba 400.000 osob. Přičemž v roce 2014, v důsledku globální ekonomické krize po roce 2OO8, došlo k postupnému snížení stavebních zakázek u nás, a to natolik, že počet lidí ve stavebnictví tehdy poklesl o 60.000 osob. V posledních letech stoupá počet stavebních zakázek, ale ukazuje se, že stavební kapacity pro jejich splnění nestačí. Malé stavební firmy mají dnes využití na úrovni 98 až 100 % svých kapacit. Takže je otázka, jak to bude dále do budoucna. Cestou je zrychlit ono stavební řízení, aby netrvalo 9,5 roku, jako tomu je dnes v některých případech v Praze.

Poté následovala diskuse, v níž si přítomní účastníci vyměnili své znalosti a zkušenosti ze své praxe. Mimo jiné tam zazněla myšlenka, že v Praze o územním plánu rozhoduje magistrát, ale přitom zde existuje 22 samostatných stavebních úřadů, což se odráží v samotném stavebním řízení. Pokud jde o Prahu, či jiná velká města, mělo by se více developerských a stavebních společností více zaměřit i na tom, jak lze využít brownfieldy, aby místo nich vznikla nová užitečná zástavba.

Jak financovat bydlení?

Pod tímto názvem se konal druhý blok této konference. V jeho úvodu vystoupil Michal Straka z výzkumné agentury IPSOS, který hovořil o jejich exkluzivním výzkumu veřejného míně na téma bydlení, kdy agentura vyzpovídala na 3000 osob. Z výzkumu vyplývá, že 42 % lidí chce změnit bydlení v nejbližších letech. Nejčastěji hledají bydlení obyvatelé velkých měst, a to zejména v případě nájemního bydlení. Na otázku, jak si lidé spoří na nové bydlení, konstatoval, že 59 % občanů si spoří na bydlení. Z těchto 3000 dotázaných osob odpovědělo 75 %, že chce najít vlastní bydlení a zbytek, tj. 25 % si chce najít nájemní bydlení.

Ministryně financí Alena Schillerová v úvodu poznamenala na dotaz některých účastníků Fóra, zda se bude měnit rozpočtové určení daní ve prospěch obcí a měst, že nikoliv, neboť se změnilo v roce 2017, přičemž stát převádí zhruba třetinu vybraných daní do rozpočtu krajů, měst a obcí. Takže ty mají cca 200 miliard korun ve svých rozpočtech. Pokud jde o financování bytové politiky, ministryně financí uvedla, že v loňském roce nás zaskočil velký ekonomický růst. V letošním roce jde pro změnu o značný růst mezd, což je do značné míry ovlivněno nízkou nezaměstnaností. Konstatovala, že i když ministerstvo financí snížilo makroekonomickou predikci na období od dubna do října letošního roku, tak přesto stoupl odhad příjmů do státní pokladny, takže makroekonomická prognóza je realistická. Příznivým momentem jsou i nízké úrokové sazby z hypoték. Zároveň však upozornila ne nepříznivý demografický vývoj, kdy se ukazuje, že se snižuje počet osob žijících ve společných domácnostech. Svá tvrzení dokladovala předvedením různých tabulek a grafů. Mimo jiné poznamenala, že v Praze se zastavil zájem o staré byty, zatímco zájem o novostavby je i nadále vysoký. V závěru svého vystoupení zdůraznila, že ministerstvo financí podporuje myšlenku dostupného bydlení.

Ředitel sekce finanční stability České národní banky Jan Frait hovořil o struktuře zadlužení českých domácností, kdy roste složka úvěrů na bydlení. Přičemž 40 % všech úvěrů jde do soukromého sektoru, což je, podle něho hodně. Konstatoval, že 2/3 úvěrů jde na bydlení. Uvedl, že v důsledku kampaně, která proběhla v médiích, že se zhorší podmínky pro získávání úvěrů na bydlení, tak ve druhé polovině letošního roku došlo k prudkému nárůstu počtu úvěrů na bydlení. Zároveň konstatoval, že podle ČNB jsou ceny bydlení u nás nadhodnocené, a proto jsou pro řadu občanů nedostupné. Výsledkem rostoucích cen nemovitostí je také to, že dochází k zadlužení domácností mladých lidí. Přitom lze říci, že nejvíce na prodeji nemovitostí získá realitní a finanční sektor. Proto ČNB vyzývá k tomu, aby nedocházelo k tak velkému zadlužování domácností u nás, ale bohužel soukromníci stále nabízejí peníze na úvěry na bydlení, což má i ohlas u našich občanů.

Ekonom Lukáš Kovanda se zaměřil na ekonomickou analýzu bydlení v České republice a na další možný vývoj v této oblasti. Mimo jiné prohlásil, že u nás podíl vlastnického bydlení činí 78,2 %, což znamená 11. místo v rámci EU. Přitom výdaje na nájemné, vodné, energie činí 25,4 % příjmu domácností, což znamená, že Česká republika obsadila 6. místo v rámci EU. Podle ekonoma Lukáše Kovandy jde o vysoké číslo. Jinak dále poznamenal, že střední třída u nás si stojí poměrně dobře, což je dáno úrovní vlastnického bydlení, kdy 60 % vlastníků nemovitostí mají již své úvěry splaceny. Zatímco například ve Francii je to jen 34 %, kteří mají své úvěry splaceny. Tato ekonomická situace francouzských rodin se nyní odráží v těchto veřejných protestech, které se v posledních týdnech ve Francii dějí.

Předseda Asociace Českých stavebních spořitelen a předseda představenstva Raiffeisen stavební spořitelny Jan Jeníček hovořil o zkušenostech ze stavebního spoření, které mají jednotlivé stavební spořitelny, které působí na našem trhu. Konstatoval, že stavební spoření je u českých občanů nejdůležitějším prvkem, k němuž se v úvěrové politice obracejí, což se dá vyjádřit i tím, že „český národ je národ spořivých lidí“. Mimochodem, uvedl, že za 25 let existence stavebního spoření bylo v České republice uzavřeno 16,6 milionu smluv o stavebním spoření, a to v hodně 900 miliard korun.

Tající špička bydlení

Pod tímto názvem se konal závěrečný, třetí blok konference o bydlení, který byl z podstatné části věnován problematice bydlení v Praze. Řada odborníků zde vystoupila se svými poznatky, které během ve své činnosti v této sféře získali.

Co říci závěrem? Pouze to, že ústřední myšlenkou celé této konference bylo, jak zrychlit průběh stavebního řízení, což je otázka vyřešení celého legislativního procesu, kdy bychom si měli vzít příklad i ze zkušeností řady západoevropských zemí. To ostatně naznačil prezident Hospodářské komory ČR Vladimír Dlouhý ve svých návrzích, které na Fóru Zlaté koruny přednesl. Vždyť všichni víme, že neustálé napadání různých rozhodnutí v rámci stavebního řízení, u nás vede, a to třeba na rozdíl od sousedního Německa, k tomu, že díky soudním procesům se celé stavební řízení neúměrně prodlužuje. V těchto záležitostech by se měla, u našich západoevropských sousedů, poučit především vláda ČR, potažmo i Parlament ČR!